Umowa najmu okazjonalnego jest szczególną umową najmu lokalu mieszkalnego. Specyfika umowy najmu okazjonalnego polega na tym, iż umożliwia ona tzw. przyspieszoną procedurę eksmisji. Aby umowa najmu miała charakter najmu okazjonalnego, ustawodawca bezpośrednio w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego („Ustawa”), wskazał jakie elementy musi taka umowa zawierać.
Najważniejszymi elementami umowy najmu okazjonalnego, zgodnie z art. 19a Ustawy są oświadczenia składane przez najemcę, a mianowicie: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu oraz oświadczenie, w którym najemca wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, a także oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu (na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym). Wszystkie powyżej wskazane oświadczenia muszą być załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego. Ponadto, niezbędnym elementem nadającym umowie charakter umowy najmu okazjonalnego, obok wskazanych powyżej, jest zgłoszenie przez wynajmującego – właściciela, właściwemu ze względu na jego miejsce zamieszkania, naczelnikowi urzędu skarbowego, zawarcia umowy najmu okazjonalnego – w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Jakie elementy musi zawierać umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej i zawierać wszystkie poniżej wskazane elementy, z uwzględnieniem przede wszystkim niezbędnych oświadczeń nadających umowie walor najmu okazjonalnego. Umowa musi zawierać przede wszystkim:
- Dane identyfikacyjne stron – Umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać pełne dane identyfikacyjne zarówno wynajmującego, jak i najemcę, tj. przede wszystkim imię i nazwisko, miejsce zamieszkania, numer dowodu osobistego oraz numer PESEL. Na uwagę zasługuje fakt, iż jeżeli najemców będzie więcej niż jedna osoba, tj. dla przykładu umowę najmu okazjonalnego będzie zawierać małżeństwo – dane każdego z małżonków powinny być wyszczególnione.
- Opis nieruchomości – Umowa powinna zawierać dokładny opis wynajmowanego lokalu mieszkalnego. Wynajmujący powinien wskazać z ilu i jakich pomieszczeń składa się lokal oraz jaka jest jego powierzchnia użytkowa. Ponadto, jeżeli dla lokalu mieszkalnego założona jest księga wieczysta, wówczas wynajmujący powinien również wskazać numer księgi wieczystej. Powyższe umożliwi najemcy zweryfikowanie faktu czy wynajmujący jest rzeczywiście właścicielem lokalu mieszkalnego.
- Okres wynajmu – W umowie należy wskazać na jaki okres czasu umowa zostaje zawarta, tj. dla przykładu od dnia 10 lutego 2024 roku do dnia 10 lutego 2025 roku. Umowa najmu okazjonalnego zazwyczaj zawierana jest na rok czasu. Niemniej jednak okres ten może być zdecydowanie dłuższy. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa umowa najmu okazjonalnego może być zawarta na okres nie dłuższy niż 10 lat .
- Czynsz i opłaty – W umowie należy wskazać jakie opłaty najemca będzie ponosił tytułem korzystania z lokalu mieszkalnego w ramach zawartej umowy. Obok czynszu, najemca zobowiązany jest do ponoszenia opłat eksploatacyjnych. W umowie koniecznym jest określenie, w jaki sposób najemca zobowiązany będzie uiszczać na rzecz wynajmującego opłaty tytułem zawartej umowy wraz ze wskazaniem do jakiego dnia miesiąca obowiązek ten musi zostać spełniony. Najczęściej, wynajmujący w umowie wskazuje numer rachunku bankowego na jaki najemca zobowiązany jest uiszczać należne wynajmującemu opłaty wynikające z umowy najmu okazjonalnego. Ważne jest też prawidłowe tytułowanie przelewów.
- Kaucja – Powszechną praktyką jest zabezpieczanie umowy – kaucją, na poczet ewentualnych powstałych zaległości w opłatach lub powstałych zniszczeń w lokalu, a nadto z uwagi na charakter umowy najmu okazjonalnego również na poczet ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja zazwyczaj wynosi jednokrotność bądź dwukrotność czynszu, jaki najemca zobowiązany jest uiszczać na rzecz wynajmującego. Jednakże ustawodawca wskazuje, iż kwota kaucji może stanowić nie więcej niż sześciokrotny miesięczny czynsz.
- Obowiązki stron – Umowa najmu okazjonalnego powinna precyzyjnie określać obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Zauważyć należy, iż nie tylko na najemcy będą ciążyły obowiązki związane z wykonywaniem umowy. Wynajmujący również zobowiązany jest do określonych czynności względem utrzymania lokalu mieszkalnego. Ważne jest, aby dokładnie określić zakres ciążących na stronach obowiązków, aby w przyszłości nie powstały na tym tle spory.
- Warunki rozwiązania umowy – Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta bądź ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy na zasadach wskazanych bezpośrednio w umowie. Jeżeli po wygaśnięciu umowy najmu okazjonalnego lub jej rozwiązaniu najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, wówczas wynajmujący – właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie z opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Tym samym, umowa winna w swojej treści zawierać postanowienia dotyczące egzekucji obowiązku opuszczenia lokalu, które są charakterystyczne dla tej umowy i wyrażają się w oświadczeniach, które najemca zobowiązany jest złożyć. Dlatego też, jeżeli najemca po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego nie opróżni lokalu mieszkalnego, wynajmujący ma prawo, wręczyć najemcy żądanie opróżnienia i opuszczenia lokalu, tak jak było to wskazane powyżej.
- Przepisy prawne – Umowę najmu okazjonalnego regulują przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy kodeksu cywilnego.
- Podpisy i daty – Na końcu umowy wynajmujący i najemca bądź najemcy, składają swoje podpisy. Data oraz miejsce zawarcia umowy wpisywana jest na początku umowy.
- Załączniki – Do umowy najmu okazjonalnego załącza się trzy obligatoryjne oświadczenia, tj. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym oraz protokół zdawczo – odbiorczy lokalu mieszkalnego.
Warto pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego powinna być sporządzona w sposób jasny i zrozumiały. Często umowy najmu okazjonalnego tworzone samodzielnie zawierają szereg błędów i postanowień niezgodnych z Ustawą. Zawsze przed zawarciem jakiejkolwiek umowy, a w szczególności umowy najmu okazjonalnego warto konsultować umowę z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości albo prawnikiem specjalizującym się w umowach najmu.
Podsumowanie
Umowa najmu okazjonalnego uważana jest za umowę najlepiej zabezpieczającą interesy każdej ze stron umowy. Rekomenduje się, aby korzystać z umowy sporządzonej przez prawnika albo wzoru umowy najmu okazjonalnego dostępnego pod linkiem https://klaudynajarzeckoslacz.pl/wzory/umowa-najmu-okazjonalnego/, który został przygotowany przez doświadczonego prawnika, bowiem znajomość przepisów dotyczących najmu lokalu i doświadczenie pozwalają na ukształtowanie jasnych i przejrzystych postanowień umownych. Postanowienia umowy najmu okazjonalnego powinny zabezpieczać zarówno wynajmującego jak i najemcę, ale co najważniejsze być w zgodzie z ustawą o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.